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Web cờ bạc online(www.84vng.com):中原按揭王美凤:单计加息因素对楼市实质影响不大

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美国联储局凌晨宣布2022年第7次议息结果,宣布上调联邦基金利率0.75厘至3.75%至4%,符合巿场预期。中原按揭董事总经理王美凤表示,美国年内累积加息幅度增至3.75厘,楼按相关的1个月港元拆息今日(11月3日)报3.21%贴近14年新高水平,已明显高于加P前市场按息介乎2.625%至2.875%,令H/P差距收窄至约2厘,低于过往平均达3厘以上,银行已有即时再加P压力,具指标影响力的汇丰银行已宣布上调最优惠利率(P)0.25厘,料其他银行将陆续跟随,令巿场按息升至达3厘水平,介乎2.875%至3.125%。巿场预期美国将会于12月再加息,而加幅或会收窄,相信本港按息年内将会处于3厘多附近水平。

联储局主席鲍威尔于议息后新闻发布会上表示,接下来的两次议息会议上可能会放缓加息速度。王美凤指出,美国面对历史性高通胀表明续以加息应对,但接连大手加息加上市场忧虑美国面临经济衰退问题,年内余下12月加息幅度料降至0.5厘,联邦基金利率年底将达4.5厘(4.25%-4.5%区间);虽然美国预期息率水平或高于预期,但相信明年美国加息步伐将会放缓及于年内步入尾声;意味明年本港加息压力将减轻。

王美凤表示,银行上调最优惠利率0.25厘后,以30年期计,月供增加3.3%,每100万按揭额增加134元,以平均按揭额约500万元为例,以市场按息2.725%加至2.975%计,月供增加667元至21,013元(加幅3.3%);累计年内两度加P加幅达0.375厘,每100万按揭额、30年期计,每月供款增加约200元(加幅5%),平均按揭额500万元为例,,

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,月供增加接近1,000元(996元)。

由于香港按息已录一定升幅,金管局于9月公布放宽按揭「压力测试」要求,用作评估加息防守力的假定按息升幅由3厘降至2厘,适时按照市场变化作出调整。王美凤指出,今年P加幅累计0.375厘,而9月时「压力测试」假定升幅已降低1厘,故此9月份之压测放宽已减低现时加息对上会之影响,但买家需注意,银行公布加P后按息亦同步上升0.25%,以现时二手物业市场按息2.725%加至2.975%计,供款压力测试假定加2厘后会由4.725%调整至4.975%计算,以500万元贷款额30年期计,压测下最低月入要求由43,345元提升至44,608元,增加1,263元或2.9%。故此用家需留意息率之变化,当息率上升,用家需相应地加上加息幅度去计算自身还款能力。

王美凤指出,由于香港经历逾十年之超低息环境,不少人已习惯以超低按息供楼,今年进入加息周期息率上升步伐较以往加快,令部份置业人士入市决定趋审慎,近月楼市气氛转淡,但买家已准备进入加息周期,相信已在消化加息影响,香港跟随美息升势但属于不同步滞后加息周期,息率加幅相对温和,今年美国加息累计3.75%,本港最优惠利率P累计加幅仅0.375厘,而按息累计加幅约1.5厘(年初1.5%加至现时约3厘),相信加息对供楼负担之影响仍属大众接受幅度。预期本港按息于年底仍处约3厘多附近低水平,在过往历史30年平均按息约4%仍属低水平,相信市场已逐步消化加息因素,单计加息因素对楼市实质影响不大。(ad/t) ,

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